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▲外牆下起瓷磚雨，傷人砸車誰負責？（圖／崔媽媽基金會提供）

圖文／崔媽媽基金會

隨著天氣冷熱變化日趨劇烈，建築物外牆磁磚剝落的現象也更顯頻繁，意外造成過往人車的傷害是大家都不樂見的，但礙於修繕費用所費不貲，最後不免演變成住戶與管理委員會互相推諉的局面。應急之道，許多社區選擇架設臨時性安全防護網，但如此不僅影響門面，長此以往也會傷及建築本體，實在不是治本之道。那麼，關於外牆的修繕權責，到底該由誰負責呢?

直覺上，因為外牆的連貫性，我們很容易將其視為全體所有權人的共有部分，但崔媽媽基金會提醒，其實外牆同時具有專有及共有雙重性質。

公寓大廈管理條例第56條載明「獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界。附屬建築物以其外緣為界辦理登記」，也就是說，建築物所有權的登記面積，包括四周牆壁之厚度，除了像是連接各樓層梯廳、公共樓梯的外牆，是屬全體區分所有權人共有，連接個人家戶陽台、客廳、臥房等部分的外牆，則屬個別所有權人專有，當然這部分的修繕維護、砸傷賠償責任也應由個別所有權人負擔。

雖然如此，實際上當行人、車輛被掉磚砸傷時，經常是難以判斷磁磚原本的位置，且修繕工程浩大，住戶個別施作改善也不符合經濟效益。

因此，崔媽媽基金會建議社區不妨透過公寓大廈管理條例第8條「公寓大廈周圍上下、外牆面....該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制」的關係，除了將架設廣告物、鐵窗的管理權責交給管理委員會，同時也通過以公共基金來修繕外牆面，亦即將外牆的管理權利與維修義務同時交給管理組織負責，如此會是比較簡易可行的管理方法。

●崔媽媽基金會，起源於無殼蝸牛運動，從1989年一路走來，自許成為大眾的「居住保姆」，關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。

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